Warum pauschale Antworten gefährlich sind – und worauf es im Einzelfall ankommt

Die rechtlichen Rahmenbedingungen für Kurzzeitvermietung in Wien sind komplex – und werden häufig verkürzt dargestellt. Während sich Gesetzgebung und öffentliche Diskussion primär auf Wohnungen konzentrieren, prüfen Eigentümer, Investoren und Projektentwickler zunehmend Nutzungsmodelle außerhalb des klassischen Wohnraums.

Insbesondere Geschäftslokale, ehemalige Büros oder gemischt genutzte Einheiten rücken dabei in den Fokus. Die zentrale Frage lautet jedoch nicht, ob Kurzzeitvermietung grundsätzlich möglich ist, sondern unter welchen konkreten rechtlichen Voraussetzungen sie im Einzelfall tragfähig ist.

1. Kurzzeitvermietung ist kein einheitlicher Rechtsbegriff

Ein verbreiteter Irrtum besteht darin, dass die strengen Wiener Regelungen zur Kurzzeitvermietung pauschal auf alle Einheiten anwendbar seien. Tatsächlich knüpfen zentrale Verbote der Wiener Bauordnung ausschließlich an Wohnungen an.

Ob eine Einheit rechtlich als Wohnung oder als Geschäftsraum zu qualifizieren ist, ergibt sich jedoch nicht aus der geplanten Nutzung, sondern insbesondere aus:

• der baurechtlichen Widmung,
• dem Wohnungseigentumsvertrag,
• dem bestehenden Baukonsens.

Gerade in innerstädtischen Lagen zeigen sich hier erhebliche Unterschiede – selbst innerhalb desselben Gebäudes.

2. Baurecht: Nutzungsänderung ist stets objektspezifisch zu prüfen

Auch wenn eine Einheit nicht als Wohnung zu qualifizieren ist, bedeutet das nicht, dass eine Kurzzeitvermietung ohne weiteres zulässig wäre. Regelmäßig ist zu prüfen, ob die geplante Nutzung eine baurechtlich relevante Nutzungsänderung darstellt.

Dabei kommt es unter anderem an auf:

• die bisher genehmigte Nutzung,
• die konkrete Ausgestaltung der Unterkunftsräume,
• die Lage des Gebäudes (zB Wohnzone, Schutzzone),
• mögliche Auswirkungen auf subjektiv-öffentliche Nachbarrechte.

Ob eine Anzeige ausreicht oder ein bewilligungspflichtiger Tatbestand vorliegt, lässt sich nicht abstrakt, sondern nur anhand des konkreten Objekts beurteilen.

3. Wohnungseigentumsrecht: Geschäftslokal ist nicht gleich Wohnung

Im Wohnungseigentumsrecht wird die Kurzzeitvermietung von Wohnungen regelmäßig als zustimmungspflichtige Maßnahme qualifiziert. Bei Geschäftslokalen stellt sich die Rechtslage differenzierter dar.

Entscheidend ist insbesondere, ob sich die geplante Nutzung noch im Rahmen der Verkehrsüblichkeit der Geschäftsraumwidmung bewegt. Diese Beurteilung hängt nicht nur von der Nutzungsart, sondern auch von:

• Umfang,
• Intensität,
• organisatorischer Ausgestaltung

ab.
Auch hier gilt: Die rechtliche Bewertung steht und fällt mit dem konkreten Nutzungskonzept.

4. Gewerberecht: ein häufig unterschätzter Prüfungsbereich

Kurzzeitvermietung ist in der Praxis regelmäßig als gewerbliche Tätigkeit zu qualifizieren. Bereits geringfügige Zusatzleistungen können eine Gewerbeberechtigung erforderlich machen.

Zu prüfen sind insbesondere:

• Art der erforderlichen Gewerbeberechtigung,
• Anzahl der bereitgestellten Betten (auch objektübergreifend),
• allfällige Genehmigungspflichten nach der Gewerbeordnung,
• betriebsanlagenrechtliche Aspekte.

Fehleinschätzungen in diesem Bereich führen in der Praxis häufig zu formalen Rechtsverstößen – selbst dann, wenn die baurechtliche Ausgangslage tragfähig wäre.

5. Warum pauschale Antworten nicht weiterhelfen

Die Frage, ob eine Kurzzeitvermietung zulässig ist, lässt sich rechtlich nicht losgelöst vom konkreten Objekt beantworten. Maßgeblich sind stets:

• die baurechtliche Ausgangslage,
• die bestehende Widmung,
• die geplante Nutzung im Detail,
• die Gesamtstruktur des Projekts.

Gerade im Vorfeld von Investitionsentscheidungen oder Umnutzungsprojekten können unzutreffende rechtliche Annahmen erhebliche wirtschaftliche Risiken begründen.

6. Praxis: Kurzgutachten als Entscheidungsgrundlage

In vergleichbaren Konstellationen erstellen wir regelmäßig objektbezogene baurechts- und gewerberechtliche Kurzgutachten, die als belastbare Entscheidungsgrundlage dienen.

Solche Kurzgutachten klären insbesondere:

• ob und unter welchen Rahmenbedingungen eine Kurzzeitvermietung rechtlich tragfähig sein kann,
• welche Genehmigungen erforderlich sind,
• wo projektspezifische Risiken liegen,
• welche Punkte vor Umsetzung oder Ankauf zu berücksichtigen sind.

Sie ersetzen keine umfassende Projektbegleitung, schaffen aber frühzeitig rechtliche Klarheit, ob und wie ein Vorhaben sinnvoll weiterverfolgt werden kann.

Fazit

Kurzzeitvermietung außerhalb des klassischen Wohnraums kann rechtlich möglich sein. Sie ist jedoch stets das Ergebnis einer individuellen rechtlichen Prüfung und nicht allgemeiner Erfahrungswerte.

Die rechtliche Tragfähigkeit entscheidet sich nicht am Modell, sondern am konkreten Objekt.

Autor: Dr. Georg Rihs, Geschäftsführer der RIHS Rechtsanwalt GmbH
Bildnachweis: Thomas Ledl / Wikimedia Commons – CC BY-SA 3.0 AT